林超英：香港人無屋住與郊野公園無關

1月27日文章（註1）發布之後，媒體和互聯網有不少回應，正反均有，最令人不安的是有些市民受了地產商的蠱惑和誤導，大罵環保分子摟住郊野公園不放，阻礙基層市民上樓，其實有人無屋住的根本原因在「地產投資/投機」，與郊野公園毫無關係。

正如2013年發展局局長提出這個議題後一樣，這幾天有地產界重量級人物跳出來，要郊野公園交出土地供地產用途，當年提出1%（註2），今次見氣氛「良好」立即加碼到「1%至2%」（註3），我所稱的「思想癌細胞」就是針對這種得寸進尺，步步進逼的瘋狂。地產商在香港賺了三、四十年的「容易錢」，逐步取得香港人生活多個方面的壟斷，慣了指點政府做事，已經不用掩飾他們的意圖，也慣了為了自己賺錢而誤導市民，不斷散播「郊野公園建樓，樓價就會下降」的煙幕。

政府和地產界不斷向市民灌輸片面的信息，只談土地問題令樓宇供應不足造成價格高和上樓難，而絕口不提需求方面的調節，必須指出：目前的高樓價，源於人為的囤積和炒賣，加上美國亂印銀紙和貸款利率長期超低，炒家借錢成本極低，使惡劣的情況火上加油。

【延伸閱讀】 林超英：守護郊野公園不能只叫「保育」妥協

根據經濟第一課，貨物的價錢由供應和需求在推拉的平衡中得出：

• 供應 ← 價錢 ® 需求

如果供求平衡，價錢會找到合理的水平，但是香港回歸二十年來，出現了供應萎縮和假需求增加，把價錢推至不合理的高水平。

方程式右方出現以下情況：停建居屋，減建公屋，政府停止以前有秩序和穩定地逐年把土地推出拍賣，以及把土地供應權「喪權辱國」地以勾地表方式拱手送給地產商。在地產商的精心設計下，勾地少，建屋少，私人樓宇供應下降，價格隨着飇升，另一方面市民負擔不起遠高於收入水平的樓價，把愈來愈多的人變成公屋輪候者。錢就由地產商賺，市民的居住問題卻變成政府負擔，方程式變成：

• 市場供應萎縮 + 政府供應萎縮 ← 價錢 ® 需求

在這個情況下，樓價自然上升，市民於是要求政府多建公屋，實質上等於要求增加納稅人透過政府津貼地產商的盈利！

二十年來，方程式右方「需求」也出現複雜化，隨着香港和內地不少人經濟富裕，多了閒錢，加上超低利率誘使他們貸款來購買住宅，賺取相對高的利息，或者收取租金和搏取升值，香港的樓宇成為他們的獵物後，以上的方程式變成：

• 供應萎縮← 價錢 ® 本地住戶需求 + 本地投資者需求 + 外來投資者需求

額外的「需求」把香港的樓房市場變成不是以本身居住需要調節的市場，而是要面對以賺錢為目的的「投資/投機者」的市場，結果市場得出遠高於香港人收入的不合理樓房價錢，不足為奇，只是苦了真正需要住所的香港本地中下層市民，更慘的是他們眼見空置的單位其實不少，可望而不可即，因為投資/投機者太有錢，寧願丟空也不會減價租出或賣出。

極端自由主義libertarianism的信奉者會說，人有投資（實質是投機）的自由，但是我們活在真實的世界裏，住屋是人生在世的最基本要求之一，政府有責任保障，在樓價高到傷害眾人利益時，必須採取行動把價格控制下來，正如去年底中國中央經濟會議所說：

房子是用來住的，不是用來炒的，

回應的手段是「嚴格限制信貸流向投資投機性購房」（註4）。

解決中下階層市民的住屋需要，只顧方程式左方「供應」的工作，過度強調郊野公園是失焦的，是忽略全局，政府應該同時做方程式右手方的工作，世界各地抑遏與真正住屋需要無關的「假需求」的方法很多，包括：限制外地人買樓（一手與二手），執行空置稅等，既增加政府收入，又釋放樓房供應給本地人居住，一舉兩得，唯一損手的人可能是個別以高槓桿借錢炒樓的人，不過炒賣者沒有理由要求只賺不蝕。

今屆政府做了「供應側」工作，已經把建屋量帶回上升的軌跡，此刻下決心在「需要側」下苦功，才是解決香港人住屋難問題的正道。

單向郊野公園要地是用錯力，內地的房屋多到排山倒海，鬼城處處，而房屋價格高企如一，足證只在供應側做工作是徒勞無功的。

▲ 相片來源：草雲居

建議政府與其動郊野公園的腦筋，不如當機立斷，限制無香港身份證人士購買住宅（包括一手和二手），開徵空置稅，請投機者離場，讓房地產市場返回經濟第一課：

• 供應萎縮  ←  價錢 ® 本地住戶需求 + 本地投資者需求 + 外來投資者需求

註1     2017年1月23日《草雲居》：「政府必須保證郊野公園總面積不減」
註2    恒隆地產陳啟宗和恒基地產李兆基的說法，見： 2013年9月23日信報   「郊野公園應否發展？」 
註3     恒隆地產陳啟宗的說法，見： 2017年1月26日信報  「郊野公園1至2%也不可動用不合理」 
註4    新浪財經 2016年12月16日  「中央經濟會議：房子是用來住的，不是用來炒的」

原文刊於林超英網誌《草雲居》，文章獲作者授權轉載。標題經TOPick 修改，原題為「香港人無屋住的根本原因在「地產投資/投機」」。

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