當買樓遇上加息點算好？

美國聯儲局上月中議息後加息0.25%，更「放風」今年將再加3次息，於是又多咗朋友同客戶問我加息周期係咪經已開始？對供樓及買樓有幾大影響？計我話，其實最大影響就係揀錯按揭計劃，因為分分鐘要畀更多利息！

雖然美國暫時加息的步伐及幅度都較為溫和，看似影響不大，而且本港銀行體系仍有充裕的結餘，暫時未有走資情況。不過，而家剛開始供樓的人士，肯肯定會遇上加息周期，在選擇按揭計劃時，不妨問問自己以下3個問題︰

加息加壓力，層樓你供唔供得起？

Stephen同好多打工仔一樣，「死慳死抵」儲夠首期，打算買個新盤一房單位自住。本來以為用埋發展商的高按揭成數計劃，就可以輕輕鬆鬆做業主。雖然唔想潑佢冷水，但作為專業按揭顧問，我係有責任同佢解釋當中細節，要佢諗真啲。因為這類計劃可能經過發展商安排的財務公司批出，不受金管局監管，有啲仲不設壓力測試，按揭成數更可高達八成半至九成，亦有一按、一按加二按、「供息不供本」等組合選擇。通常這些計劃首數年的供款利率介乎兩厘至三厘，餘下的年期供款利率則上升至P（最優惠利率），甚至P+1%，若美國持續加息，本港的P亦有機會調整，當按揭優惠期完結後，Stephen有可能每月要畀更多錢供樓。

在加息周期，除了要小心高按揭成數計劃外，更要預留些少資金應付加息帶來的額外支出。

加息0.25%雖然不多，若以30年的還款期、每100萬的貸款額計算，加息令每月供款只增加127元。但供樓係長遠嘅事，一旦加息周期展開，累積升幅都可以令業主大失預算。其實，要準確評估自己的供樓負擔能力，不妨置業前揾免費按揭轉介公司幫手，計算未來嘅供樓支出，建議不宜掹掹緊上車，預留多點資金作後備。

加息周期開始，繼續用Ｈ按，抑或用定息計劃較好？

用P按還是H按（銀行同業拆息按揭），相信不少業主都曾苦惱過。根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據，最新H按的使用率高達92.4%，仍是大部分業主的首選。侄仔Jason最近打算結婚買樓，問我H按還是定息計劃好，於是我就簡單列出兩者的不同，等佢參考：

H按以銀行同業拆息計算，在低息周期，業主就可即時節省利息開支；但相對加息周期，其開支就會增加。不過H按有封頂位作為「保護網」，以鎖息上限P-3.1%為例，如加息後的按息超過P-3.1%的利率，業主只需根據鎖息上限供款就可以了。

問題係近日拆息已升穿1厘，如果持續高企，選用H按已經觸及封頂位，反觀市面上首年定息1.7%的定息計劃，首年會比浮息按揭計劃H+1.3%或P-3.1%划算。

侄仔Jason就係諗過度過，覺得以現時的情況，做定息計劃可以慳到更多，但每個人的按揭需要都不同，最好還是找信得過的按揭轉介公司做咨詢。

即使首年內香港加息，使用定息計劃的業主不會受影響，既可穩定首年供款，又可免受加息的影響，增加供樓支出。

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還款期有幾長？

以600萬樓價、6成按揭、30年還款期為例，2.15%按息，加息0.25%後，每月供款額的開支增加3.4%；相反，選用20年還款期，每月的開支只增加2.3%。我都建議我侄仔，如果經濟能力許可，供樓年期不應拖得太長，以免多次加息下令總利息支出大增。

在加息周期，長還款期業主比短還款期面對更大的加息壓力。

假若供樓兩年或以上，就快過或已經過咗罰息期，就可以考慮轉按，把供樓利率減到最低。雖然近日拆息上升，但只要物業樓價有一定程度的升幅，轉按除了可以慳息及賺取1.7%現金回贈，更可套現一筆備用現金作其他用途。

心郁郁唔太清楚選甚麼按揭計劃好？可以到經絡按揭轉介做一個免費的諮詢，讓專業按揭轉介經理在50多間銀行及財務機構夥伴中，替你尋找最抵及合適的按揭計劃。即使面對加息的難關，仍可以最抵利息，輕鬆供你的安樂窩。

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