林本利：未有樓的千萬別上車

▲ 相片來源：本報資料室

2月25日公布的財政預算案沒有向樓市加辣，正當市場以為政府「無料到」。2月27日金管局突然發功，所有700萬元或以下物業按揭，最多只可借六成，及至3月2日更出招針對「財仔」。

林本利對港府連番出招舉腳贊成，更嫌政府出招太遲，導致細價樓在過去數年急速飈升。他預料今年第四季，美國加息效應浮現，加上中國經濟衰退，香港樓市將面臨衝擊。

金管局在3月2日傍晚再出招，倘準買家從財務公司、發展商或有按保貸款，令整體按揭成數超出規定上限兩成或以上，其供款佔入息比率便要下調5個百分點。林本利認為政府再度出手，樓價恐難再升。

購買力回流 大單位看好

他以往建議細價樓業主沽貨，換大單位，現在要留意自己有沒有受影響，首期仍然足夠的話，仍應「細換大」。他認為政府今次一視同仁，收緊按揭成數上限至六成，來得太遲。

一開始便應所有物業六成按揭，便不會過去3至4年升市集中在細價樓。我在3、4年前已預計，收緊大價樓按揭，購買力便落入細價樓，大單位升幅會少過細單位。

▲ 金管局出招收緊按揭成數上限至六成。(相片來源：本報資料室)

他透露自己在2011年底，在南丫島買入了一間200多萬元的村屋，最近到南丫島發現同類單位已價值接近400萬元了，認為細單位價格升得這麼多，是政策搞出來的。現在細價及大價物業一視同仁，購買力若回流大價樓，大價樓前景將較細價樓佳。

有地產代理聲稱，政府出招後樓價仍會繼續上升。林本利著大家千萬不要信，因收緊按揭買家必定減少，樓價短期有機會下調，

千萬不要摸頂買樓，如果現在中原樓價指數約137點是樓市頂點，你在130點水平買樓即使輸了，也有人高過你。

他告誡大家，首置未有樓的千萬不要上車，

美國料在6月或7月加息，頭一兩次應沒有影響，但加息多兩三次便會慢慢見效，今年第四季，即10月之後要小心。

並留意美元指數會否升穿100點，同時若中國減息漸漸失效，打補針未能刺激經濟，內地樓價急跌、銀行體系出現問題，中美雙重夾擊，香港樓市勢必大受震盪。

如果萬不得已，必須在短時間內置業，他建議大家觀察今次出招，樓價會否下跌5%至6%，若通脹上升3%至4%，拉近了置業者的購買力，屆時便可考慮，

總而言之，千萬不要摸頂買資產！

免兩季差餉 如還富於富

講開樓市，財政預算案宣布寬免首兩季差餉，林本利認為是過於慷慨，尤其益了不少地產商及空置單位的業主。

他指，政府常說收入不穩定，只有百多萬人要交薪俸稅，六成徵稅集中在一成人，這是因為貧富不均。

要穩定收入好簡單，差餉已經是很龐大的稅基，收足5%已是300多億元。政府既然要積穀防飢，便不應如此慷慨，向有多於一層樓的業主也免差餉。

雖然我有多過一層樓，但我反對全部人寬減兩季差餉，應該只寬減自住的一個單位，可四季寬減，不要益了地產商，地產商持有空置單位的成本更高，便會加快推售，增加供應。

他更認為與其寬減差餉，不如上調差餉作為調控樓市的工具。

林本利一直主張香港住宅供應充足，他最近翻查數據，本港家庭有244萬戶，單位則有268萬個，不少是空置單位等樓價升值。

故他同意一些學者如姚松炎建議，向空置單位累進徵收差餉，業主持有單位愈多，差餉收得愈多，他們自然會租出手上單位，解決樓市供應不足的問題。

原文刊於《iMoney智富雜誌》385期（收費閲讀），標題經TOPick修改，原題為「按揭緊 息魔至 港樓第四季高危」

iMoney智富雜誌facebook