泰國置業系列之一：泰筍盤？100萬港元做業主

▲ （相片來源：iMoney智富雜誌）

港府上月底再出辣招，收緊按樓成數。香港樓市的投資價值愈來愈低，投資者紛紛向外找出路，日本、英國物業投資也熱門起來。最近，這股投資風吹向了東南亞國家如泰國、馬來西亞等樓市。

泰國樓租金回報高企，全因泰國樓價在亞洲區內大落後。據《環球房地產指南2013》，泰國過去10年樓價上升24%，同期馬來西亞、菲律賓、新加坡及香港分別升54%、75%、78%及160%。

泰國樓價落後多個亞洲主要城市，扯高當地住宅租金回報。過去數年，美國量寬、全球熱錢氾濫，不少外資也看準泰國樓市的投資價值。

▲ Sansiri行政總裁Apichart Chutrakul表示，愈來愈多海外買家到泰國買樓投資。（相片來源：iMoney智富雜誌）

泰國三大地產發展商之一的Sansiri，其行政總裁Apichart Chutrakul表示，截至去年8月底，該公司共有85億泰銖（約20億港元）的銷售額來自海外買家，累售1,500個單位，其中最多來自中國及香港買家，共佔一成；其次是新加坡、俄羅斯、英國及法國買家。

他認為海外銷售數字不俗，反映買家未受去年泰國政局不穩影響，相信政局對經濟的影響只是暫時性。他又指曼谷樓價正平穩上升，預計每年上升3%至4%。

Sansiri國際營銷主管Cobby Leathers補充指，東盟（ASEAN）自由貿易區正在緊密發展，整個東盟的市場額達2.4萬億美元（約18.72億港元），是日本的三分之二。

現時東盟國家正推進多項基建項目，包括一條從中國昆明出發、途經泰國、終點到達新加坡的高鐵，泰國政府在去年已批准項目動工，預計2021年完工，泰國經濟可受惠這些發展機遇。

購買海外物業，外幣走勢也很重要，否則隨時賺租蝕匯。近期美元走強，泰銖走勢卻意外地維持平穩，周三（11日）泰國突然加入減息行列，才令港元兌泰銖周四（12日）跌至4.22水平。

今年1月Sansiri來港展銷多個曼谷樓盤，例如位於BTS OnNut站附近的The Base Park West，面積最小的一房戶260平方呎，售60萬港元；樓花項目hasu HAUS，鄰近市中心商業區，一房戶面積310平方呎，75萬港元入場。

負責展銷的帝皇地產集團銷售總監陳卓明表示，The Base Park West逾30個單位全部售罄，hasu HAUS則售出了20多伙。他指，曼谷周邊有不少外資廠房，如日本車廠，這些外派企業人員屬優質租客，加上租金回報普遍達6厘，對想做「包租公」的港人有一定吸引力。

▲ dcondoMine一房單位面積約300平方呎，入場費52.5萬港元。（相片來源：iMoney智富雜誌）

除了曼谷，泰國布吉向來是港人度假聖地。該集團近日又為Sansiri的布吉現樓新盤dcondo Mine來港展銷，發展商更提供首年7厘的租金保證，若單位未能放租或租金回報低於7厘，發展商會支付回報差額。

項目位於布吉的甲塗區，比鄰港人熟悉的旅遊熱點巴東，一房單位（約300平方呎）入場費為52.5萬港元，約700平方呎的兩房單位由120萬港元起，平均呎價約1,800港元。

▲ 兩房單位面積約700平方呎，由120萬港元起。（相片來源：iMoney智富雜誌）

陳卓明指，相對較熱鬧的巴東，甲塗鄰近一些高爾夫球場，樓價較低，該區正發展成新旅遊點，大型商場Blu Pearl及Duty Free Outlet預計分別在2017年及今年底落成，另外一條連接巴東及甲塗的行車隧道正在興建，2018年落成後兩地車程將縮短至5分鐘。

該盤現樓已附室內設計及基本家具，惟按揭由發展商提供，最高為樓價五成。陳卓明說，布吉的租客與曼谷大不同，多為外籍遊客。發展商提供首年7厘的租金保證之外，業主可免費使用單位14天，如遇單位正在出租，可安排同類單位給業主；而14日毋須連續，可分開數次自用。

發展商又設有短期租約計劃（Rental for hoilday），安排業主短租給外籍客，其餘時間留下來度假自住，但此計劃沒有7厘的租金回報保證，短期租約1至3個月，一房單位每月租金約1.8萬至2萬泰銖（約4,200至5,000港元），業主須付租金收入15%作代管費。

港移民包租公：曼谷供應多 放租不易

泰國住宅租金回報不俗，但不要因此以為在曼谷做包租公很好景，要「印印腳」做包租公實際上不易。

▲ Steven 今年40歲，現為一家小家電貿易公司的老闆。（相片來源：iMoney智富雜誌）

記者找來移居泰國6年、在曼谷擁有3個住宅單位出租的香港人鍾勵發（Steven），其同類單位現時回報達6厘，教不少香港業主羨慕，但Steven提醒，要成功放租並不容易，手上其中兩單位便曾丟空約一年：

曼谷新樓太多，可謂供不應求，投資價值並不是想像中高。

在曼谷經營小家電貿易生意的Steven，2011年買入曼谷市中心鄰近Central World商場的新盤高層3個單位，均為面積450平方呎的一房單位，每個售價相若為380萬泰銖，折合當時匯價約值100萬港元。

單位鄰近市中心大商場，往BTS Nana站步程僅約10分鐘，大廈附設會所設施，屬優質物業，但其中有兩個單位仍曾空置一年，至去年12月才全數出租。現時每個單位月租約2.5萬泰銖（約5,900港元），以他的買入價計算，租金回報率7厘。

▲ Steven的物業位處市中心，單位面積約450平方呎，現時約值500萬泰銖(約118萬港元)。（相片來源：iMoney智富雜誌）

他說持貨3年，物業現時約值500萬泰銖（約118萬港元），較3年前升值約15%；但若以現時樓價計算租值，回報率已拖低至6厘。

愈來愈多香港人有意投資泰國樓市，Steven建議準買家入市前要做足功課，例如他發現曼谷租賃市場以外籍人士為主，尤其是到泰國工作的日本人、韓國人及歐洲人，多為單身人士，他們較鍾情一房或兩房的小單位。

▲ Steven帶記者參觀他的物業，泰國租盤需齊備電器及傢俬。（相片來源：iMoney智富雜誌）

另外曼谷交通擠塞已是舉世聞名，應選擇鄰近BTS及地鐵的物業。有別香港租盤可以不連傢俬，泰國住宅在放租前要齊備基本傢俬及電器。租約每年續約，經代理放租要支付一個月租金作佣金。

除了放租不易，Steven說因新供應太多，出售物業亦不容易。另外泰國現由軍政府執政，雖然政治尚算穩定，但做生意的Steven提醒泰國經濟未完全復甦，建議港人投資曼谷樓市前三思。

(節錄)

原文刊於《iMoney智富雜誌》386期（收費閲讀），標題經TOPick修改，原題為「尋找他鄉的筍盤
港人泰置業收租」

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