準業主買樓前必睇的3堂實用課程

物業投資導師蔣一洪（Lucy）受一個跨國培訓集團的買樓課程影響，短短3年內令自己現持有10個物業，個人資產總值超過1,600萬元。

如今她亦成立了自己的培圳公司開班授徒，除了有簡介會拆解買樓基本知識，亦有較正規的課程，她指出完成整個課程的參加者中，有8成可在3個月內買得心儀樓盤。

▲ 蔣一洪目前持有10個物業。（相片來源：iMoney智富雜誌）

到底她有甚麼小貼士可給準備「上車」的準業主呢？

• 心態課

Lucy說，3天課程中，需專開闢一個時段處理學員在買樓的心態問題及謬誤。解決了，無論上堂還是買樓也事半功倍。

謬誤1：一世只買一層樓？

年輕人覺得上車難，因為他們往往覺得自己一世人只會買一層樓，所以要求面積要大、地點交通要好，最好有會所……。這些樓動輒要六七百萬，首期已經很難儲。

扭轉心態的第一步，是告訴他：

你呢世人一定唔只買一層樓。你現時好難一步登天去到Dream House，但你可以透過換樓、增加資產去達到目標。

接受了，他們就會將要求降低，銀碼低至200至300萬的樓，最高可做到9成按揭，首期只是二三十萬，距離近得多。

謬誤2：升唔買跌又唔敢買

升市多年，大家上不到車；現在樓市開始跌，大家又怕繼續跌，說再跌些先入。我會問：升又唔買、跌又唔買，到底幾時先買？論經驗，我認為最好跌市入貨，因為找到筍盤的機會大很多。

問題是你沒經驗沒訓練，即使有筍盤你都不敢下注，所以如何踏出第一步是重要的。

謬誤3：一屋萬能Key

很多人買一層樓想滿足所有願望，想能力負擔到、有升值潛力、可以賺租，必要時還可自住……但事實上沒這回事，所以每買一層樓只可選定一個目標，然後朝着目標進發。

買樓投資，最主要按回報、利潤下決定，若還要兼顧他日能不能自住、方不方便，就會壞大事。

換句話說，若自住的話，只要能力許可、住得舒服便可下決定了。

• 準備課

Step 1：了解基本資料

清楚自己可付多少首期、每月供款能力及通過壓力測試的所需收入、認識不同銀行的按揭計劃及相關息口、翻查信貸紀錄等。Lucy表示，上述大部分資料也可從網上直接找到答案或查詢途徑。若已有心儀的地區或樓盤，可嘗試到地產舖逛逛，認識附近地產經紀，從中獲得更多資訊。

Step 2：定立搵樓目標

怎樣才稱得上穩陣盤？大家可按能力和風險承擔能力去定義，

而Lucy的投資法則，是單位需低於市價20%，且有4厘租金回報。

當然這些盤不易找，但達到這兩點已是個很大的緩衝，跌少少不會輸入肉，可靠收租作緩衝，當捱過跌市，假設層樓回升10%，加起來已是30%，回籠的錢已是Double。

Step 3：查找回報及市值

以目前議價空價較大的情況，搵樓應先聚焦租金回報。可先查出屋苑最近3個月的成租金額，然後再分別以業主、租客的身份向經紀查詢，甚至可以向大廈保安等打聽，從而得出一個約數。若以此數計出的回報已有4厘，即屬筍盤。

此外，亦應查清屋苑現時供應如何、一般放租需時多久，亦可於放工時間親身前往視察，了解居民質素及環境。

至於單位市值方面，可參考最近3個月的成交價，若屋苑成交少，則可參考附近同類型單位的成交價，另外再拿取3至5間不同銀行的估價，從中得出平均金額。

• 實戰課

Q：如何說服經紀幫你找到低於市價兩成的盤？

作為沒經驗的上車客，這要求仿似「不可能的任務」，甚至令人難以開口。首先也是要調節心態，他幫你買到樓他才有錢賺，所以不必覺得自己麻煩；其次是態度誠懇，甚至道明自己是投資者，然後再清楚交代要求和預算，慢慢經紀知道你是「實客」，便會多加照顧。

普遍經紀也不願意多花時間在人一些無稜兩可、「唔知想點」的客人身上。當然，亦會有經紀認為找低水兩成的盤是「玩嘢」，若得不到回應，惟有找另一家。全港那麼多經紀，總有人可以做到你的要求。

Q：應選擇甚麼地區？

很多投資者也會看重地區發展潛力，例如新界西未來有港珠澳、啟德有大型基建等。不過穩健投資其實也有不同的着眼點，Lucy揀樓則不把未來因素放在第一位，反而着重現在區內環境配套所帶來的租金回報，因此她會選擇一些發展較穩定的區份。

我較喜歡黃大仙，因為交通方便，而且公屋居屋分支家庭多，租盤需求比較穩定，變相較安全。區內穩定中又有現祟山、鑽嶺等發展，算是慢慢地更新。新樓現時呎價兩萬元，代表旁邊8,000蚊一呎的，仍有上漲空間。

其次，她建議可多留柴灣區，同樣該區資助房屋及分支定庭較多，加上大部分人也較喜歡住港島，租不起灣仔、北角的人，自然會流向東區。

（節錄）

全文刊於《iMoney智富雜誌》第437期（收費閲讀）

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