居日港太：置業文化港日大不同

陳南祿買日樓自用不放租，不必處理租務事宜，不過曾在日本做包租婆、居日17年的港人Samantha提醒買樓投資的港人，

樓價與香港相比的確便宜吸引，又有人說有8至10厘租金回報，但不要只看到好的一面就一窩蜂買，香港與日本市場其實非常不同，包括要考慮跟鄰居的關係，亦有不少雜項花費等。

Samantha於1999年隨日籍丈夫移居日本，除自住單位外，夫婦二人曾在東京世田谷區擁有一間平房放租，分別租予一對年輕夫婦及在附近上學的大學生，上下兩層共1,000平方呎，2015年賣出前每月收取20萬日圓（當時約1.5萬港元）租金。放棄穩定租金收入，皆因她覺得包租婆不易做，

因為全日本有數百萬個空置房屋，房屋供應愈來愈多，人口愈來愈少，我覺得樓價會向下，不如趁現在賣了，以後不用煩，筆錢用作其他投資好過。

在日本有多年生活經驗的她，提醒港人以下4個買日本樓不可不知的事。

1. 巨額裝修

▲ 日本人賣樓或出租前，都要花一大筆錢裝修。相片來源：iMoney智富雜誌

Samantha世田谷區的平房分租之前，丈夫父母曾租給一對夫婦20年，Samantha夫婦接管後，首要是花一大筆錢重新裝修，幾乎全間屋所有設施都要換，去年賣樓前，亦要花一筆錢「小執」，

屋舊了，維修很麻煩，一手租客走了，要花一大筆錢裝修才可租給下一手，而且這邊人工貴，不像香港花十萬八萬就搞得掂，動輒數十萬元。

她說，屋租愈貴，翻新成本愈大，大屋需約1,000萬日圓（約70萬港元）左右，「小執」則要400萬至500萬日圓（約28萬至35萬港元）。若港人打算放租並在數年後賣出，裝修費也要計算在成本之內。

2. 易買難賣

提到裝修，她提醒每次有工程都要通知鄰居，「如果只是單幢屋還好，只通知左右鄰居便可，但如果是多層大廈內的一個單位，要先得到管理處同意，貼出告示列明工程日子，告知整幢大廈所有住客，才可開始工程。」

另外，在日本買樓，價錢未必連地權，Samantha賣出的平房，地權由三家人同時擁有，賣樓前便要先得到其餘兩戶地主同意，

賣得價錢不高，因為只是普通平房兩層，屋又舊，地權不屬於自己。在日本買樓容易，但賣便不是立即有人接，不像香港流動性那麼高。

3. Airbnb不易做

▲ 日政府通過法案將民泊合法化，解決酒店房間供應不足的問題。不過，居日多年的港人Samantha提醒，若Airbnb住客夜歸或聲浪太大，屋主有可能被鄰居投訴。相片來源：iMoney智富雜誌

Samantha說，日本政府最近已通過法案將民泊（Airbnb）合法化，不過尚有很多細節未公布，例如房間要有甚麼消防設備、屋主是否一定要同住等。不過她不建議港人只買一個單位做Airbnb，

若是在郊外的獨立一間屋便較易，最好成幢買，自己取得執照做，但如果你買一個公寓，要先得到其他業主都要同意。

她說，日本人夜晚9時後不會喧嘩，如要做Airbnb，遊客可能夜歸或聲浪較大，「一定被人投訴到暈！」

4. 租霸難搞

Samantha之前的兩戶租客都準時交租，不過她知道日本有不少「租霸」，

有些人失業，或工作不穩定，真係會欠租，代理會幫你提醒對方交租，但對方不交都無辦法。

在日本，法例會較保障租客，用截水電、趕對方走等方式迫對方交租，業主隨時犯法。Samantha教路，出租一定要透過代理跟租客溝通，切勿嘗試自己「雞同鴨講」，若出現欠租情況，代理都只會幫「提醒」租客交租，未必可成功收回租金，情況嚴重的話要找當地一些專門幫人收數的公司，效率較高。

（節錄）

全文刊於《iMoney智富雜誌》第448期（收費閲讀）

iMoney智富雜誌facebook