杜如風沒有教你的買日本樓須知

旅遊達人杜如風日前在旅遊節目《東京攻略》中介紹投資日本樓，一幢三層高、四房兩廳連天台的平房售價僅370萬港元；想平平地上車都有選擇，60萬港元便可在旺區購買一個約200呎的單人寓所，平時租給留學生住收租，租金足夠令你過去日本旅遊時喪飲喪食。

▲ 售價370萬元的三層高平房。( 相片來源：mytv截圖)

60萬便可入市做業主，難免令人心思思，但杜如風沒有詳細講解在日本買樓的風險，以及須留意的問題？日本買樓與香港買樓不同，入市前應多方面了解清楚。

1. 日本買樓的風險？

• 地震

日本處於地震帶，倘樓房所在地不幸遇上地震，樓房倒塌，隨時得不償失。買樓前不妨先留意樓齡，皆因根據日本《新耐震法〉，1981年後落成的物業要有6級耐震，到2000年後落成的物業則有7級耐震。買家可購買地震保險去防止地震帶來的損失，保費不會太貴，保額可達物業價格4、5成。

• 匯率

日圓持續貶值，假如匯價再大幅大跌，物業的價值及租金也會貶值。日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌接受《iMoney 智富雜誌》採訪時便教路，租金可留待較佳匯價才兌換港元，也可以保留日圓投資下一個單位，或到日本旅遊使用。

• 經濟

日本經濟經過多年的不振後，近年逐漸復蘇，2020年的東京奧運、日本開賭等會否繼續刺激經濟向上發展，投資者都需要考慮清楚。

• 法規

居日15年的香港移民Samantha早前接受《iMoney智富雜誌》訪問時提醒港人，留意港日兩地的租賃文化不同，日本法例較保障租客，加租需事先與租客協商並取得其同意。約滿後要求租客搬走亦需合理理由，如收回單位自用，否則租客有權繼續租住。

2. 日本出租單位的三大問題？

• 管理

日本的物業管理上會否很困難？其實日本的租務管理制度非常完善，有很多管理公司代業主收租及管理，扣除支出後，會定期存入業主的香港銀行戶口，收費大約是每月租金的5%，相信可以除去管理上的問題。

• 稅務

買日本樓投資收租是要交租的，稅項方面包括每年的固定資產稅及都巿計劃稅，金額一般政府估值的4%。不過，每人都會有一個免稅額，如果不是太多物業收租，扣除個人免稅額後，大多不用交稅，或是要交很少金額的稅。

• 租霸

如果買日本樓遇上租霸問題，是否很難收回欠租及趕租客走？日本人是個很守信用的民族，很少出現欠租的情況，此外，日本人租樓住需要找擔保人作擔保，如租客欠租，可追收擔保人欠租。還有，租客欠租紀錄會有所紀錄，防止欠租租客再租其他物業。

3. 日本樓適合短炒嗎？

日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌表示，即使樓價上升，他也不主張短炒，因買樓的律師費、稅項等約佔樓價一成，加上日本賣樓需付資產增值稅，持有5年內賣出為利潤的30%，5年後則為15%，故他建議最好持有物業5年。

李翰斌也提醒，單位只放租不賣出的話，亦要留意管理雜費及多種稅項，每月管理費由3,000至7,000日圓不等（約200至470港元），還要繳交物業的維修基金（修繕積立金）。

小編最後提醒大家，投資始終有風險，大家要小心衡量。