80後福岡30萬做業主
發布時間： 2015/09/03 20:37
▲ 相片來源 : iMoney智富雜誌
自2013年初起，香港掀起一股買日本樓的熱潮，今年26歲的郭感恩（Alvin）也被日本樓動輒達7厘的高回報吸引，去年7月在九州福岡以約35萬港元購入了一幢30年樓齡、面積約200多平方呎的單位，扣除管理雜費後的租金回報達7厘:
日本樓成本低，回報高，現在要找7厘回報的投資已經很難！
租金回報比東京較高
Alvin熱愛日本，幾乎已遊遍整個日本，他下投資決定前，已詳細比較東京及大阪，認為福岡最大優點是樓價低廉，市中心博多區的200平方呎小單位30萬元已有交易，即使是投身工作數年的Alvin也負擔得起，可「一炮過」支付。
加上入場銀碼細，他相信即使日圓滙價跌或當地樓價下跌數個百分比，損失亦有限。
此外，福岡較東京、大阪更遠離福島核電站，甚少發生嚴重地震，也是選擇福岡的原因。
Alvin所買的物業位處福岡市黃金地段、鄰近車站，購入時已有一名打工仔租客。
記者從日本物業中介及房地產網站，找尋了一些福崗及東京的上車盤比較。
例如福岡市中心博多區的「美野島2丁目」一個連租約的186平方呎單位，叫價僅450萬日圓、折合約29萬港元便可成為業主，未計管理雜費的租金回報有9.3厘。
另「博多區博多站前4丁目」一個211平方呎單位，連租約以34萬港元放售，未計雜費有11.09厘回報率。
相反，東京市中心區域，細單位入場費最近已升至近100萬元，如一個位於新宿的220平方呎空置單位，索價約99萬港元。
另一個在澀谷區、181平方呎連租約的單位，亦要約96萬港元，未計雜費的租金回報約6.3厘。
Alvin去年成為福岡業主後，也打算再下一城，在東京購入單位在遊日時自住。
雖然早前曾有日本旅遊達人在電視節目中，提議港人買入日本單位後短期出租，然後每年暑假可騰出單位自住，但Alvin留意到，日本奉行「借地借家法」，租客如不同意搬走或加租，業主是無法拒絕，因此業主想短租後收回自住，未必做得到。
福岡地位與廣州相近
JP Housing日本不動產社長李翰斌從事日本物業中介服務3年，他發現香港的年輕買家多選擇福岡，因入場費低至30多萬港元，扣除管理雜費回報仍有7厘，有年輕顧客會多人夾份投資。
他指福岡是日本南部的中心，若大家不熟悉福岡的地位，可將東京及大阪類比為中國的北京及上海，福岡的地位則與廣州相近。
不少九州地區的人湧到福岡打工、當地又鄰近韓國釜山有韓國留學生，讓福岡租務市場有一定需求。
不過，李翰斌指客戶中仍有超過六成都是選擇東京，買家都相信東京物業較保值，但東京樓價在過去一年約升一成，最平的上車盤也要70萬、80萬港元。
若彈藥不多，可退而求其次，選擇鄰近東京的橫濱，他說橫濱位處海邊、環境較寧靜，乘鐵路往東京轉車大站的品川只需20多分鐘，故橫濱住宅受不少東京打工仔歡迎。
現時橫濱的200平方呎小單位，價值約30萬至40萬港元，扣除管理雜費也有6、7厘回報。
上網自尋心水盤
香港人前仆後繼日本置業，本港的日本物業代理行愈開愈多，宣傳鋪天蓋地，本身日本語程度達N2級的Alvin，找尋日本樓盤「不求人」，自行在日本樓盤中介網站找尋心水樓盤。
他會參考多本日本樓天書，認為其中一本台灣人撰寫的日本樓天書說得中肯，就是日本人一向有「肥水不外流」的心態，推銷給海外人的物業質素可能已較遜色，所以自己要多做功課。
Alvin又推介「樂待」網搵盤，因很多中介會張貼盤源到這個網站，只要略懂日文隨時也可以找到筍盤。
不過找到心水單位後，仍要透過中介（代表買家）接洽賣方。
全文刊於《iMoney智富雜誌》第410期（收費閲讀）標題經TOPick 修改，原題為〈30萬做業主 福岡成日樓新貴〉
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撰文 : iMoney智富雜誌
